El valor de la valoración y la valoración del valor

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"Two is not equal to three, not even for the largest value of two" (Anónimo)

 

Resulta descorazonador que más de dos años después de haber publicado una entrada donde me refería a problemas graves relacionados con la valoración en predios no urbanos, no sólo no se han solventado dichos problemas, sino que, por el contrario, algunos de ellos se han agudizado. Aunque para el gran público puede parecer un aspecto desconocido, marginal o nimio, lo cierto es que la realización de valoraciones en los suelos rústicos presenta una indudable importancia si pensamos en la cantidad de fines asociados con estos informes: judiciales (por ejemplo, expropiaciones), acuerdos de compra venta, garantías hipotecarias, herencias, etc. Estos informes son una competencia que poseen, en principio, los egresados en Ingenierías Agronómicas y Forestales. De hecho, en las oposiciones a estos Cuerpos de la Administración es común encontrar en el temario algún tema directamente vinculado con esta disciplina. No disponer de estadísticas sobre el número de informes de valoración que se realizan anualmente en España y el valor de todas las fincas analizadas no justifica que se relegue o se minimice su importancia.

 

 

Llegados a este punto, es el técnico cualificado el que debe desplegar su bagaje de conocimientos, experiencia y talento para enfocar de manera adecuada cada informe, de acuerdo con los requerimientos del solicitante. Sin embargo, esta forma de actuar, que puede ser común a otras muchas profesiones, se encuentra coartada desde un punto de vista legal. Así, la normativa en vigor (RD 1492/2011) excluye explícitamente la aplicación de métodos sintéticos (llamado “método de comparación” en el citado RD) para la realización de estas valoraciones. Es decir, a diferencia de lo que ocurre en otros países, aquí la normativa obliga a no considerar una metodología que, entre otras ventajas, es la única que puede proporcionar un valor de mercado. En efecto, a diferencia de los métodos sintéticos, los métodos basados en la actualización de las rentas futuras proporcionan un valor a cada predio, pero éste no tiene porque ser de mercado salvo que, prodigiosamente, la tasa de descuento empleada permita esta coincidencia. 

 

Por poner un símil fácil de comprender, esta situación sería equivalente a que a un abogado se le prohibiera utilizar un determinado tipo de contrato, o a que un arquitecto no pudiera emplear, por ley, una determinada técnica constructiva o que a un ingeniero agrónomo se le prohibiera firmar proyectos donde, por ejemplo, aparecieran cultivos en espaldera para algunos frutales, etc. Casi diez años después de la publicación de esta norma, no es que esta se haya consolidado como un mal menor, si no que los sucesivos cambios (por ejemplo, el cálculo de la tasa de descuento), bien sea por parte del Ministerio correspondiente, o por diversas sentencias judiciales que han modificado aspectos cruciales de la norma (anulación del Anexo 1, no topar el factor global de localización al doble, etc.), la han dejado encogida y, hasta cierto punto inservible en la actualidad. Es por ello por lo que urge de una vez un nuevo marco legislativo que arregle estos sucesivos desaciertos, por mucho que se esperen algunos cambios puntuales.

 

Además, la situación macroeconómica obliga a actuar con una cierta celeridad. Voy a introducir un ejemplo sencillo para ilustrar este hecho. Según el citado RD, cuando se trata de valorar una finca que no se esté explotando y no resulte factible dicha explotación, habría que calcular la renta teórica (RT) asociada a dicha finca como la tercera parte de una renta real mínima de la tierra establecida a partir de distintas estadísticas. Vamos a suponer que esa renta anual RT son 100€/ha. Si aplicamos la fórmula para obtener un valor de capitalización suponiendo una renta anual y perpetua (Valor=RT/tasa de descuento), teniendo en cuenta que la tasa de descuento a emplear sería el promedio de la rentabilidad de las obligaciones del estado en los tres años anteriores al de la valoración, al hacer los cálculos para el año 2018 el resultado sería que esa finca tendría un valor de 3.628€/ha. Si repitiéramos la valoración con la misma renta 3 años después (marzo de 2021), el valor ascendería a 6.263€/ha. ¿Alguien se puede creer que esa finca haya incrementado su valor un 72,7% en tres años sin presentar ningún tipo de explotación?

 

Este ejemplo ilustra el sinsentido de persistir con esta norma. Si se argumentó en su momento que era necesario para prevenir de ciertas “subjetividades” detectadas en la aplicación de métodos sintéticos, este argumento se cae por su propio peso comprobando la calidad de la norma actual y el tiempo transcurrido desde entonces. Me refiero a lo siguiente: en estos diez años el Ministerio ha podido hacerse con un ingente conjunto de datos y sacar conclusiones y orientaciones basadas en la realidad empírica. Para ello podrían haber acudido, por ejemplo, a los Registros de la Propiedad, algo inaccesible, según mi propia experiencia, a los investigadores. Pero, además, se supone que las Administraciones disponen de todas las hojas de aprecio asociadas a los expedientes de expropiación forzosa y en ellas aparecen datos reales de valoraciones de fincas rústicas. Es decir, la Administración tiene a su alcance un arsenal de datos de gran valor que le puede guiar a la hora de establecer una normativa más precisa, que no coarte la aplicación de cualquier método que proponga el técnico, y que consiga su objetivo final: que la valoración realizada se acerque lo más posible al valor de mercado de la finca.